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投资看过来:合肥养老院装修改造关键的三个方面(2)

发布时间:2021-09-22 14:25:13点击:
  如果你手边刚好有一个闲置的物业,而且自己打算投资养老院,这时候一定不要高兴的太早,诱人的机会往往伴随着高风险,在你开工前,你需要搞明白一些问题。
 
  何为闲置物业?
 
  既然已被打入闲置物业的冷宫,说明它现在具备的商业价值就远远低于原本建筑形态的价值,如果它还存在一定的商业价值,我想大多数人不会轻易投资养老院。
 
  这也反映了当下我国养老产业的一个现状,那就是大多数投资人本意并不是为了做养老,如果有更好的投资机会,会做养老吗?后面会讲到一个案例。
 
  继续说我们的“冷宫”,呵呵。
 
  国土资源部办公厅关于印发 《养老服务设施用地指导意见》的通知,特别说明:“企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构”。
 
  实际上闲置物业还包括经营不善的酒店、空置率很高的休闲度假区客房、三四线城市卖不掉的烂尾楼等,都属于闲置物业。
 
  这些闲置的资产无法变现,本身就是一个老大难问题,这个时候再去做养老,进行二次投资,真的可以吗?
 
  回答好这5类问题再开工也不迟。
 
  第一、具有不可替代性
 
  在相对成熟的市场范围内,结合你的床位数,如果你的项目辐射的区域是方圆5公里,周边的十几个社区,那么你就要考虑在你的“地盘”里,如果有人新建一个项目(特别说明:非改建项目),而且价格上你没有任何优势。
 
  你要考虑清楚是否做这个事情,因为新建的项目在服务理念、建筑结构、装修上更吸引老人,不管你成不承认,这就是事实。
 
  不可替代性主要表现在核心竞争力,比如你的物业里有一个小花园,户外活动空间较大,那就会更加吸引老人或者子女青睐,这也印证了我之前说的观点:客户在对比几家养老院后,关注点一定是在谁家有特殊的地方,而不是对比你们都有棋牌室。
 
  举一个反面的不可替代性案例,前一段时间受邀去评估一个县城里的商务酒店,目前处于半经营状态,客人不是很多(老板说城北去年刚刚开了几家新酒店,对他简直是灾难性的打击),老板想盘活这个资产,投几百万改造一下(这样的出发点,很难做好养老院,因为投资者看不到服务才是核心)。
 
  我看过后建议不要再投资养老了,养老也很难做滴。
 
  首先酒店的位置是非常好的,临街,也在县城比较繁华的区域,但是没有院子,孤零零的一栋建筑物,从大堂进去电梯然后走进通道,狭窄的过道轮椅双向通过都很难,采光极差,很灰暗,走廊两侧都是房间,很拥挤、很压抑。如果直接出门晒太阳,意外风险问题又得不到保障。
 
  我在思考:难道要老人一年365天24小时都在这栋楼吗?你会把你的父母送过来吗?
 
  答案是否定的。
 
  第二、打消负面影响
 
  你的物业成为闲置,一定有深层次的原因,找到这个原因,然后做个对比,未来如果做养老院会不会也被“闲置”或者不看好。
 
  我经常举一个很极端的例子,如果这个物业里原来发生过谋杀案,而被大家拒绝,请不要再做养老了,因为老人更加迷信这些内容。
 
  再举一个例子,如果这里原来因为紧邻火车道或者快速通道,车来车往,噪音比较大,短时间内改变不了现状,请你也不要做养老。
 
  再比如原来附近有化工厂,物业闲置了,但是后来化工厂外迁,你的机会或许来了,可以考虑做养老,但是不要忘记上面讲的第一条。
 
  你有考虑过这个问题吗?如果你非要在医院里做养老,请认真设计好自己的服务产品和目标人群,养老的本质是要延续有质量的晚年生活,而非仅仅停留在医疗护理上。
  第三、改造型总成本低于新建总成本
 
  有些人在算这个帐的时候都有一个误区,总觉得改造型项目肯定比新建项目投资少,如果你是这样思考的,建议你立即停止这样愚蠢的想法。
 
  具体原因我不在这里详细说明,因为关于财务测算咱们可以讲上一天一夜,有机会给大家详细讲解养老项目的投入产出分析。
 
  有一点你可以注意,那就是在你改建项目的过程中一定要做好装修改造实施方案,切不可拍脑袋想到哪里就改哪里,因为你改着改着就会发现,越深入越麻烦,越麻烦越花钱。
 
  这就是改造项目的特点,一不小心几十万、几百万就没了。原本指望节省一次性投资来提高自己的价格优势,到最后项目品质感也没有提上来,自己的价格和竞争对手相差无几,甚至为了平衡理论上的财务报表,而把价格定的过高,价格高了,人也就相对少了。
 
  在养老这条路上渐行渐远,悔恨不已。